Los inversores  “BUITRES”  a  la  compra de inmuebles nacionales y en Zahara de los Atunes

El boom de las viviendas españolas y apartamentos de playa ha sido la tónica entre los inversores extranjeros  durante el pasado 2013 y en los 9 primeros meses de este 2014 que se nos va (sobre todo,  los mal llamados fondos oportunistas o “buitres”).  En efecto nuestro ladrillo de ser “el zombie” del mercado inmobiliario, ha pasado a ser el objeto del deseo de numerosas  empresas y bancos extranjeros.  Los datos  de este 2014 así lo evidencian, 7.350 millones invertidos en activos no residenciales (centros comerciales, hoteles, locales comerciales, apartamentos de playa,  suelo industrial…).  De esta cantidad,  un 62 % corresponde a la compra de estos inmuebles por  dinero venido de fuera.  A esto ha colaborado en gran medida las famosas SOCIMIS (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), a grandes rasgos son sociedades dedicadas a la compra de inmuebles como inversión para su arrendamiento, apoyadas por capital extranjero (Basadas en las Real Estate Investment Trust).

La mayoría de los estudiosos del sector creen que los extranjeros han decidido invertir, no sólo porque tengamos activos baratos, más baratos que por ejemplo ingleses y alemanes, sino porque, con los más recientes estudios del BCE (Banco Central Europeo) favorables a la economía española, han pensado que la recuperación nacional  y con ella de los inmuebles de la costa ha comenzado. Evidentemente el crecimiento es lento todavía, pero a un ritmo cada vez más constante.  Grandes  inversores extranjeros como JP Morgan y King Street  ( y alguno más) han tenido un efecto  llamada sobre el resto de inversores de fuera, ya que , como norma general, nunca se equivocan con sus inversiones en el mercado inmobiliario. En la Costa son de destacar las inversiones de grupos como Consorcio Brasileño con la compra de Vialia Málaga y Fawaz Al Hokair con la compra de Alanda en Marbella.  En la costa gaditana destacan en la compra de residenciales de playa para su alquiler y algunos hoteles por los grupos Blakstone, Frasers Centrepoint y MO Dússeldorf Imm.

Los inmuebles y activos más solicitados son por este orden: Oficinas, (Madrid y Barcelona), locales comerciales, hoteles , campos de golf junto con apartamentos vacacionales en la costa y por último suelo para polígonos industriales. Al principio la mayoría de estas compañías apostaban por oficinas y locales comerciales, sin embargo, su intuición les ha dirigido hacia campos de golf (como el famoso campo de golf de Zahara de los Atunes) y viviendas y apartamentos de vacaciones.

En este sentido son de destacar la compra de espacios hoteleros en Cádiz capital, edificios de estudios y apartamentos repartidos por  el Puerto de Santa María, Jerez y Chiclana. La compra de suelo  en la costa como inversión se ha realizado en sitios como Santi Petri y  Conil .
En Zahara de los Atunes, el grupo alemán Mo Düsseeldorf  Imm (propietario de la cadena hotelera Motel One), con participación en SOCIMIS españolas,  ha realizado inversiones  en Barcelona con la  compra de 7000 m2 de oficinas y en Cádiz (Zahara) con la compra  de suelo en  cabo de Plata y  aledaños de la playa de Atlanterra.  

Este tipo de inversores extranjeros ya llegaron en el 2012 y 2013, son los llamados “buitres” u oportunistas. Inversores dispuestos a asumir un riesgo elevadísimo a cambio de conseguir rentabilidades astronómicas en un corto periodo de tiempo.  Normalmente compran activos con problemas, y por consiguiente más baratos. En este último año, han adoptado la modalidad de, a la compra de inmuebles con problemas o carteras con deudas, intentan añadir un “valor añadido al inmueble” ,  los compran de saldo, con importantes descuentos y los rehabilitan y venden o, simplemente,  los ponen en alquiler.

En definitiva parece que las expectativas para el sector inmobiliario son muy positivas. En una reciente encuesta,  realizada  por la consultora inmobiliaria de alto standing Engel & Völkers  entre los inversores extranjeros, España aparece como el favorito en Europa para la inversión, destronando al Reino Unido de la primera posición. Sin embargo, este tipo de inversores comenzaran a desaparecer durante la segunda mitad del año 2015 y primeros meses del 2016 Para esas fechas se espera que el  sector inmobiliario español esté más asentado y  el inmueble ibérico deje de ser  un “chollo” para estos “buitres oportunistas”.

 

Artículo de José Gómez Martínez
Zaharadirect.com

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El arrendador en Zahara de los Atunes contra viento y marea

Para el dueño de una vivienda cada vez es mas difícil su alquiler. En efecto, en el 2015 soplan vientos desfavorables con la desaparición de muchas deducciones fiscales para los arrendadores.
Esto entra un poco en contradicción con la pequeña subida del alquiler frente a la propiedad hoy en día en España.  Aunque estamos desfasados con respecto a lo que se venía haciendo en Europa desde hace 40 años, y es que, la mayoría de los europeos prefieren alquilar a ser propietarios.

Según el Banco de España en esta crisis mientras que el porcentaje de casas en propiedad ha descendido  progresivamente desde el 2007, el alquiler ha experimentado una subida cercana  al 40 %. Esto es debido a que hay una gran oferta de casas y que las rentas de alquiler han caído en picado. El arrendador se ha visto obligado a no exigir tanto como antes, esto es,  nómina, algunos meses de fianza, contrato de trabajo…y por supuesto, puntualidad en el pago, siempre decían : “…no más allá del 5 de cada mes”.

En las viviendas de playa, como es el caso de Zahara de los Atunes,  zaharadirect.com ha venido constatando desde el 2008 hasta aquí, como,  efectivamente el propietario ha bajado el listón para alquilar: exigencia de una cantidad más pequeña de reserva-fianza, menos control en cantidad de inquilinos, “echar la vista a un lado” en el tipo de personas que le entran (antes impensable),  transigir en horas intempestivas de llegada, tolerar mascotas, antes prohibidas,  reducción de precios ante la feroz competitividad en internet…etc, etc…

En cuanto a la vivienda residencial, el actual casero está hoy más dispuesto a negociar. Tiene una mayor conciencia social con respecto a la situación económica actual, son más generosos y no acuden al procedimiento de desahucio con tanta rapidez como antes. Prefieren negociar la posibilidad de fraccionar el pago o condonar parte de las rentas pendientes, siempre que el inquilino moroso abandone su casa.

Debido a la  caída de precios en el alquiler estos últimos años, en Zahara de los Atunes los propietarios han ajustado a la baja sus precios, sobre todo en las quincenas de menos demanda como junio, septiembre y primera de Julio. Los propietarios prefieren rebajar los precios de esas quincenas, antes que tener los apartamentos vacíos. Máxime si tenemos en cuenta los últimos informes del Instituto Nacional de Estadística que nos señalan una caída en las rentas de alquiler desde mayor del 2007. ¿Qué significa esto?  Sencillo, que el arrendatario paga lo mismo hoy que el año pasado. Sin embargo esta tendencia parece que se está rompiendo en este último año con pequeños repuntes. La rentabilidad del alquiler está subiendo hasta un 6 %.

En Zahara de los Atunes son muchos  los  propietarios  que cada año, y gracias a Zaharadirect.com, alquilan a los mismos inquilinos. Llevamos 11 años en Zahara, y esto ha hecho que la confianza depositada en ellos por estos arrendadores se haya consolidado (más de 1.000 visitas al mes teclean  directamente zaharadirect a nivel nacional. Ya estamos asentados como marca).  Pues bien, los propietarios quieren atar en corto a estos clientes de toda la vida y no tientan a la suerte; les ofrecen rebajas en el alquiler y todo tipo de comodidades.

A nivel nacional han sido muchos los propietarios que tenían cerrados sus viviendas o las usaban sólo en vacaciones  y que han decidido alquilarlas para complementar la sufrida economía familiar.

Esto es debido fundamentalmente a  la Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler  y de la Eficiencia Energética de los Edificios de 2013, que ha modificado la Ley de Arrendamiento Urbanos /LAU) y la de Enjuiciamiento Civil (LEC), que ha conseguido una mayor rapidez en los desahucios, pasando de un desalojo para los inquilinos morosos superlento  de más de un año a otro más rápido de 2 o 3 meses. Ya en los juzgados,  basta con presentar una demanda con fecha de lanzamiento del moroso, y se fija por estos una fecha para ello, sin más trámites.

Esto unido a  la facilidad para alquilar por internet (como es el caso de nuestra página), se evitan trámites engorrosos con intermediarios, evitando el coste de la inmobiliaria que incrementa el alquiler entre propietario e inquilino.
Por ejemplo,  para los alquileres en Zahara de los Atunes, se cierra el arrendamiento por cuenta de ambos, con un contrato verbal (ya está permitido), aunque lo recomendable, con las nuevas tecnologías,  es hacerlo vía Email y quedarse con copia. En dicho Email se redactaría un pequeño contrato con los datos de ambas partes y con el precio fijado. Interesa anexionar un documento con fotografías del estado del mobiliario.
 A nivel general de las modificaciones que se introducen por la nueva  ley:

-Muchos de los impagos, se están solucionando de forma extrajudicial.  Arbitraje.
-Se prohíben las cláusulas abusivas por parte de los caseros, siendo nulas de pleno derecho. Por ejemplo:
Imposición de fianzas desproporcionadas,  imputar los costes de alta de los suministro de luz y agua (no su gasto, evidentemente), cargar las reparaciones a los arrendatarios, las cuotas extras de la comunidad para reparaciones del edificio, el entrar en la vivienda cada cierto tiempo (exclusivamente cuando se requiere al propietario para alguna obra)e intentos de no devolver la fianza basándose en daños de difícil justificación (de ahí la importancia de un inventario con fotos al comienzo), entre otras.
A pesar de que muchas deducciones fiscales desaparezcan para el próximo 2015, el alquiler comienza un despegue que ya aparece imparable.

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Artículo de José Gómez Martínez
Zaharadirect.com

El sueño del 100 % de las hipotecas en Zahara de los Atunes

Muchas  jóvenes  parejas , que acuden  a Zaharadirect.com para que les aconsejemos en la compra de su primer apartamento en Zahara de los Atunes, acuden con las manos vacías. Ellos no tienen ahorros, sin embargo están interesadísimos en la compra de ese “apartamento monísimo” que acaban de ver de uno de nuestros propietarios. Precio tentador y ganas de comprar no faltan, entonces ¿Qué ocurre para este perfil de compradores sin ahorros previos?

El problema mayor con el que se enfrentan es que es casi imposible que le concedan una hipoteca por el 100 % del valor de compra de la vivienda. En efecto, la época dorada del 100 % para conceder hipotecas a mansalva a tasaciones astronómicas ha pasado en Zahara de los Atunes. Bancos como el BBVA, ING Direct, La Caixa…ya solo conceden el  80 % del valor de tasación del   inmueble ,  de su valor de mercado o toman el menor de estos dos últimos.  Es decir, esta vez, a diferencia de lo que ocurría en el pasado no se atan las manos. El aumento del número de morosos hipotecarios y embargos hace que desconfíen de la concesión a cualquier precio.
Sin embargo, en toda regla hay una excepción, la mayor parte de las entidades financieras si entran a la concesión del  100 % en determinados casos, y pasamos a citar algunos de ellos:

-Se les suele conceder a “clientes especiales”, con fuertes  vinculaciones con su banco,  que tienen una buena nómina o una gran cantidad de dinero depositada, entre otras condiciones.

-A todos aquellos que tienen algún tipo de aval o garantía importante. ¿Cuáles son estas garantías?.. Pues por ejemplo, tener un “patrimonio inmobiliario” medianamente importante o un “patrimonio  financiero” que se pueda liquidar rápidamente (acciones, letras, fondos de inversión..).

-Personas que tienen el aval de sus familiares directos, por ejemplo, padres con el 100 % de su vivienda pagada, familiares que les respaldan con una nómina  fija .

-Personas con una gran estabilidad laboral (máxime en estos tiempos de crisis). Pequeños y medianos empresarios de éxito en su sector, altos funcionarios y hasta cargos políticos.

Sin embargo, para el resto de mortales, las puertas del cielo de las hipotecas 100 % están cerradas.

Del total de compradores de viviendas en Zahara de los Atunes que llega a zaharadirect.com, un 20 % tiene un perfil bajo de compra, no cuentan ni con estabilidad laboral ni con ingresos suficientes, tampoco un patrimonio que les respalde. Le recomendamos que no se embarquen en ninguna compra que les puede llevar directamente al embargo.
Otro 25 % tiene un perfil medio, es decir tienen una buena nómina o aportan avales. A estos clientes si se les puede vender en Zahara, porque pueden conseguir una financiación a su medida entre los distintos bancos. Los problemas surgen cuando ese 20 % de los que no tienen dinero para comprar, deciden seguir adelante, a pesar de nuestros consejos. Muchos recurren a esas entidades financieras que proliferan hoy en día en internet y Televisión que publicitan una financiación del 100 %.
Lo que estos no saben es que, verdaderamente no son  asesores ó intermediarios financieros, sino lo que en el “argot” bancario se llaman “conseguidores”.  El “truco” de estos asesores financieros, si es que se les puede llamar así,  es ofrecer, como los bancos, el 80 % del valor de tasación, elevando el valor de mercado. El resto hasta el 100 %, suelen cubrirlo con préstamos  personales , cuyos intereses son más elevados y que incluyen en el global de su oferta. Como la hipoteca no la conceden ellos sino un banco con el que trabajan, días antes formalizan un préstamo personal por ese 20 % restante. De esta manera ya está creado su producto estrella “la hipoteca 100 % de…..” (a  rellenar por el  conseguidor  de turno). Con esto evitan que el cliente compruebe de donde sale todo el dinero y  también los posibles controles de los registros correspondientes. Luego a la firma en Notaría suelen llevarse una buena comisión en efectivo de acuerdo con la entidad financiera con la que “colaboren”

Por lo tanto y ante  el actual panorama, Zaharadirect.com recomienda a esos futuros compradores en Zahara de los Atunes que no acudan a “las sirenas financieras de internet o TV” y que acudan a una entidad financiera que les ofrezca una financiación adecuada.

 

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Ventas  en Zahara de los Atunes  (Copiar y pegar)

Artículo de José Anguita Cruz
Zaharadirect.com