El arrendador en Zahara de los Atunes contra viento y marea

Para el dueño de una vivienda cada vez es mas difícil su alquiler. En efecto, en el 2015 soplan vientos desfavorables con la desaparición de muchas deducciones fiscales para los arrendadores.
Esto entra un poco en contradicción con la pequeña subida del alquiler frente a la propiedad hoy en día en España.  Aunque estamos desfasados con respecto a lo que se venía haciendo en Europa desde hace 40 años, y es que, la mayoría de los europeos prefieren alquilar a ser propietarios.

Según el Banco de España en esta crisis mientras que el porcentaje de casas en propiedad ha descendido  progresivamente desde el 2007, el alquiler ha experimentado una subida cercana  al 40 %. Esto es debido a que hay una gran oferta de casas y que las rentas de alquiler han caído en picado. El arrendador se ha visto obligado a no exigir tanto como antes, esto es,  nómina, algunos meses de fianza, contrato de trabajo…y por supuesto, puntualidad en el pago, siempre decían : “…no más allá del 5 de cada mes”.

En las viviendas de playa, como es el caso de Zahara de los Atunes,  zaharadirect.com ha venido constatando desde el 2008 hasta aquí, como,  efectivamente el propietario ha bajado el listón para alquilar: exigencia de una cantidad más pequeña de reserva-fianza, menos control en cantidad de inquilinos, “echar la vista a un lado” en el tipo de personas que le entran (antes impensable),  transigir en horas intempestivas de llegada, tolerar mascotas, antes prohibidas,  reducción de precios ante la feroz competitividad en internet…etc, etc…

En cuanto a la vivienda residencial, el actual casero está hoy más dispuesto a negociar. Tiene una mayor conciencia social con respecto a la situación económica actual, son más generosos y no acuden al procedimiento de desahucio con tanta rapidez como antes. Prefieren negociar la posibilidad de fraccionar el pago o condonar parte de las rentas pendientes, siempre que el inquilino moroso abandone su casa.

Debido a la  caída de precios en el alquiler estos últimos años, en Zahara de los Atunes los propietarios han ajustado a la baja sus precios, sobre todo en las quincenas de menos demanda como junio, septiembre y primera de Julio. Los propietarios prefieren rebajar los precios de esas quincenas, antes que tener los apartamentos vacíos. Máxime si tenemos en cuenta los últimos informes del Instituto Nacional de Estadística que nos señalan una caída en las rentas de alquiler desde mayor del 2007. ¿Qué significa esto?  Sencillo, que el arrendatario paga lo mismo hoy que el año pasado. Sin embargo esta tendencia parece que se está rompiendo en este último año con pequeños repuntes. La rentabilidad del alquiler está subiendo hasta un 6 %.

En Zahara de los Atunes son muchos  los  propietarios  que cada año, y gracias a Zaharadirect.com, alquilan a los mismos inquilinos. Llevamos 11 años en Zahara, y esto ha hecho que la confianza depositada en ellos por estos arrendadores se haya consolidado (más de 1.000 visitas al mes teclean  directamente zaharadirect a nivel nacional. Ya estamos asentados como marca).  Pues bien, los propietarios quieren atar en corto a estos clientes de toda la vida y no tientan a la suerte; les ofrecen rebajas en el alquiler y todo tipo de comodidades.

A nivel nacional han sido muchos los propietarios que tenían cerrados sus viviendas o las usaban sólo en vacaciones  y que han decidido alquilarlas para complementar la sufrida economía familiar.

Esto es debido fundamentalmente a  la Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler  y de la Eficiencia Energética de los Edificios de 2013, que ha modificado la Ley de Arrendamiento Urbanos /LAU) y la de Enjuiciamiento Civil (LEC), que ha conseguido una mayor rapidez en los desahucios, pasando de un desalojo para los inquilinos morosos superlento  de más de un año a otro más rápido de 2 o 3 meses. Ya en los juzgados,  basta con presentar una demanda con fecha de lanzamiento del moroso, y se fija por estos una fecha para ello, sin más trámites.

Esto unido a  la facilidad para alquilar por internet (como es el caso de nuestra página), se evitan trámites engorrosos con intermediarios, evitando el coste de la inmobiliaria que incrementa el alquiler entre propietario e inquilino.
Por ejemplo,  para los alquileres en Zahara de los Atunes, se cierra el arrendamiento por cuenta de ambos, con un contrato verbal (ya está permitido), aunque lo recomendable, con las nuevas tecnologías,  es hacerlo vía Email y quedarse con copia. En dicho Email se redactaría un pequeño contrato con los datos de ambas partes y con el precio fijado. Interesa anexionar un documento con fotografías del estado del mobiliario.
 A nivel general de las modificaciones que se introducen por la nueva  ley:

-Muchos de los impagos, se están solucionando de forma extrajudicial.  Arbitraje.
-Se prohíben las cláusulas abusivas por parte de los caseros, siendo nulas de pleno derecho. Por ejemplo:
Imposición de fianzas desproporcionadas,  imputar los costes de alta de los suministro de luz y agua (no su gasto, evidentemente), cargar las reparaciones a los arrendatarios, las cuotas extras de la comunidad para reparaciones del edificio, el entrar en la vivienda cada cierto tiempo (exclusivamente cuando se requiere al propietario para alguna obra)e intentos de no devolver la fianza basándose en daños de difícil justificación (de ahí la importancia de un inventario con fotos al comienzo), entre otras.
A pesar de que muchas deducciones fiscales desaparezcan para el próximo 2015, el alquiler comienza un despegue que ya aparece imparable.

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 Zahara de los Atunes apartamentos  (Copiar y pegar)

Artículo de José Gómez Martínez
Zaharadirect.com

El sueño del 100 % de las hipotecas en Zahara de los Atunes

Muchas  jóvenes  parejas , que acuden  a Zaharadirect.com para que les aconsejemos en la compra de su primer apartamento en Zahara de los Atunes, acuden con las manos vacías. Ellos no tienen ahorros, sin embargo están interesadísimos en la compra de ese “apartamento monísimo” que acaban de ver de uno de nuestros propietarios. Precio tentador y ganas de comprar no faltan, entonces ¿Qué ocurre para este perfil de compradores sin ahorros previos?

El problema mayor con el que se enfrentan es que es casi imposible que le concedan una hipoteca por el 100 % del valor de compra de la vivienda. En efecto, la época dorada del 100 % para conceder hipotecas a mansalva a tasaciones astronómicas ha pasado en Zahara de los Atunes. Bancos como el BBVA, ING Direct, La Caixa…ya solo conceden el  80 % del valor de tasación del   inmueble ,  de su valor de mercado o toman el menor de estos dos últimos.  Es decir, esta vez, a diferencia de lo que ocurría en el pasado no se atan las manos. El aumento del número de morosos hipotecarios y embargos hace que desconfíen de la concesión a cualquier precio.
Sin embargo, en toda regla hay una excepción, la mayor parte de las entidades financieras si entran a la concesión del  100 % en determinados casos, y pasamos a citar algunos de ellos:

-Se les suele conceder a “clientes especiales”, con fuertes  vinculaciones con su banco,  que tienen una buena nómina o una gran cantidad de dinero depositada, entre otras condiciones.

-A todos aquellos que tienen algún tipo de aval o garantía importante. ¿Cuáles son estas garantías?.. Pues por ejemplo, tener un “patrimonio inmobiliario” medianamente importante o un “patrimonio  financiero” que se pueda liquidar rápidamente (acciones, letras, fondos de inversión..).

-Personas que tienen el aval de sus familiares directos, por ejemplo, padres con el 100 % de su vivienda pagada, familiares que les respaldan con una nómina  fija .

-Personas con una gran estabilidad laboral (máxime en estos tiempos de crisis). Pequeños y medianos empresarios de éxito en su sector, altos funcionarios y hasta cargos políticos.

Sin embargo, para el resto de mortales, las puertas del cielo de las hipotecas 100 % están cerradas.

Del total de compradores de viviendas en Zahara de los Atunes que llega a zaharadirect.com, un 20 % tiene un perfil bajo de compra, no cuentan ni con estabilidad laboral ni con ingresos suficientes, tampoco un patrimonio que les respalde. Le recomendamos que no se embarquen en ninguna compra que les puede llevar directamente al embargo.
Otro 25 % tiene un perfil medio, es decir tienen una buena nómina o aportan avales. A estos clientes si se les puede vender en Zahara, porque pueden conseguir una financiación a su medida entre los distintos bancos. Los problemas surgen cuando ese 20 % de los que no tienen dinero para comprar, deciden seguir adelante, a pesar de nuestros consejos. Muchos recurren a esas entidades financieras que proliferan hoy en día en internet y Televisión que publicitan una financiación del 100 %.
Lo que estos no saben es que, verdaderamente no son  asesores ó intermediarios financieros, sino lo que en el “argot” bancario se llaman “conseguidores”.  El “truco” de estos asesores financieros, si es que se les puede llamar así,  es ofrecer, como los bancos, el 80 % del valor de tasación, elevando el valor de mercado. El resto hasta el 100 %, suelen cubrirlo con préstamos  personales , cuyos intereses son más elevados y que incluyen en el global de su oferta. Como la hipoteca no la conceden ellos sino un banco con el que trabajan, días antes formalizan un préstamo personal por ese 20 % restante. De esta manera ya está creado su producto estrella “la hipoteca 100 % de…..” (a  rellenar por el  conseguidor  de turno). Con esto evitan que el cliente compruebe de donde sale todo el dinero y  también los posibles controles de los registros correspondientes. Luego a la firma en Notaría suelen llevarse una buena comisión en efectivo de acuerdo con la entidad financiera con la que “colaboren”

Por lo tanto y ante  el actual panorama, Zaharadirect.com recomienda a esos futuros compradores en Zahara de los Atunes que no acudan a “las sirenas financieras de internet o TV” y que acudan a una entidad financiera que les ofrezca una financiación adecuada.

 

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Ventas  en Zahara de los Atunes  (Copiar y pegar)

Artículo de José Anguita Cruz
Zaharadirect.com

 

VENDER AHORA O EN EL 2015 EN ZAHARA DE LOS ATUNES

26 de Noviembre de 2014

¿Vendo ahora mi apartamento en Zahara de los Atunes o espero al 2015?

Muchos de nosotros nos hemos preguntado, sobre todo los que quieren vender su inversión en Zahara de los Atunes, cuando era el momento oportuno. En unos casos por la caída de rentabilidad de los apartamentos y en otros por la falta de compradores, nunca vemos el momento de vender.
Además viene “Hacienda con las rebajas” y es que cuando vendemos nuestro apartamento en Zahara de los Atunes, por ejemplo, obtenemos un beneficio del cuál Hacienda quiere su parte, fácil de entender. Además el Gobierno ha aprobado un nuevo proyecto de Reforma Fiscal que nos embarulla bastante. Porque ¿cómo nos afectarán esos nuevos cambios en los impuestos de cara a la venta de nuestra vivienda? ¿Debemos esperar a finales de este años, 2015 o quizás 2016…?
Intentaré explicar lo más claro posible la futura situación en cuanto a nuestras propiedades en Zahara de los Atunes de cara al fisco:
El momento para la venta debe depender fundamentalmente de dos cosas:
Primero, año de compra de la vivienda y segundo, que pensamos hacer con el dinero obtenido en la misma. De cara a Hacienda si el importe que obtenemos por la venta lo volvemos a reinvertir en la compra de la vivienda habitual y en un periodo inferior a 2 años, NO existe obligación de tributar por dicho beneficio. Por lo tanto, nos daría igual cuando vender. En cuanto al año, nada que hablar, ya que el precio de la vivienda en Zahara de los Atunes esta  casi al mismo que tenía en el año 2002 y 2003 (precios de promoción), algunos teóricos beneficios serían pérdidas.
Sin embargo como propietarios de “segunda residencia” en Zahara de los Atunes, este nuevo proyecto fiscal está pensado precisamente para nosotros como propietarios (que normalmente no la tenemos como residencia habitual). Por un lado “cuida especialmente” a aquellos propietarios  que vendan en 2015 ó 2016, rebajando la tributación del incremento patrimonial del 27% actual hasta un 24% aproximadamente, ó del mínimo establecido del 21 % al 19%. Pero por otro lado, “castiga” a los mismos propietarios  al no permitir que apliquen el “coeficiente de actualización “ del precio que pagaron por su vivienda. Es decir, corregirla al “alza”, coherentemente con los nuevos tiempos. No es lo mismo comprar en 1994 que en 2009. Esto hace que tengan un incremento de patrimonio DESORBITADO, ya que lo que por un lado le daban (reducción de porcentaje de incrementos), con esta “barbaridad” se lo quitan. Esta medida tiene su enjundia, porque en un intento de “recaudación desesperado”, se comete una de los mayores despropósitos con personas, que compraron en el pasado, con miras a una inversión segura en ladrillo.
Esta reforma deja en un brete  a los “propietarios”, complicando su ya delicada situación con sus inmuebles. Desde mi punto de vista, que es el de Zaharadirect.com , será más beneficioso vender en 2014 viviendas que se adquirieron antes de 1994 (que es la fecha fijada por el gobierno  para aplicar los coeficientes de abatimiento  que reducen las ganancia hasta Enero de 1994 en un 11,11 % anual) . En cuanto al resto el impacto será muy grande sobre el precio, ya que las tímidas ventas que se estaban realizando, pueden quedar paralizadas por esta medida. Esto puede hacer que el precio de la vivienda caiga en 2015 o simplemente quedarse, otra vez, el mercado parado.

“Magnífico incentivo” por parte del Gobierno para levantar el castigado sector inmobiliario. Para los propietarios que adquirieron su vivienda en estos últimos años de 2005 al 2008 (compraron barato) y que la vendan ahora con beneficios, tributarán menos en el 2015, que si lo hacen ahora.

Podemos concluir que esta medida no es beneficiosa para la ciudadanía en general, ataca al ahorro de todos los españoles con un afán claramente recaudatorio. Sobre todo lanza al abismo a los propietarios de viviendas anteriores al año 1994, que intentan su venta desesperada ahora para no verse perjudicados. La conclusión es obvia, propietarios antes de 1.994 , VENDAN AHORA (si pueden), para el resto…SRES…,OTRA VEZ , ¡ESPEREN!, con este Gobierno nunca se sabe.

 

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Apartamentos en Zahara de los Atunes  (Copiar y pegar)

Artículo de José Anguita Cruz