¿Cómo actúo y actua la inspección de Hacienda en la Comunidad Valenciana?

Era una hora cualquiera de un día cualquiera del mes de Agosto del 2015, un señor de mediana edad, de aspecto agradable por su traje blanco de verano, se acercó a la puerta de un apartamento de los muchos que abundan al norte de Castellón. Llevaba una carpeta, miró el nº de apartamento y lo comprobó con sus papeles. Llamó a la puerta y salió a abrirle, María, una madrileña de 45 años. “Me preguntó a bocajarro si estaba de alquiler o si era la dueña. Si tenía contrato de alquiler…”. “Me quedé sorprendida, pensaba que era una encuesta de esas de grandes almacenes…pero me quede boquiabierta cuando entre la carpeta entreabierta aparecieron unos folios en blanco con el logo de la AEAT (Agencia Estatal de la Administración Tributaria).

Efectivamente, en el 2014, los inspectores de hacienda junto con técnicos  de la Agencia visitaron 8.514 viviendas que resultaban ser sospechosas de no declarar los arrendamientos. En 2015 fueron 12.524. Según el Ministro de Hacienda, Cristóbal Montoro ,  “se ha dado orden a los servicios de inspección para que redoblen sus esfuerzos desde el 2014 en adelante para perseguir los alquileres sin declarar”.

En la comunidad de Valencia, las inspecciones son dobles. En efecto también intervienen los Inspectores de Turismo dependientes de la Presidencia de la Generalitat. Un inspector de turismo acompañado, normalmente por un policía local (para evitar incidentes) realiza el control de los apartamentos y también lo comunica a la inspección de los tributos. Las sanciones en Valencia (depende del Decreto de cada comunidad autónoma) pueden llegar hasta los 90.000 €.

El año pasado realizaron una campaña, desde mediados de Julio a mediados de Septiembre, peinaron alquileres en 18 municipios de playa y segundas residencias: Benidorm, Torrevieja, Calpe, Vinarós/Benicarló, Peñíscola, Alcossebre, Oropesa, Benicassim, Gandia…..

María, con la que empezaba este artículo, fue preguntada por el inspector por el contrato de alquiler de la casa, le dijo que no lo tenía. Le pregunto cuanto había pagado, si nos habían cobrado extras como luz y agua (está prohibido cobrarlo, ya que según la ley están incluidos en el precio), si había habido servicio de limpieza…., en fin un interrogatorio en toda regla.

Rastreo catastral. Los funcionarios solicitan a las Haciendas locales y Aytos, las referencias catastrales referentes a viviendas residenciales turísticas  y las contrastan con las segundas viviendas que tienen en sus bases de renta. De esta manera todas las viviendas secundarias situadas a menos de 500 m. de la orilla de la playa, más las situadas a otros 500 m. siempre que sus accesos a la playa sea superior a 1.500 m. están incluidas en Zona litoral y son consideradas Viviendas con fines turísticos. En este trabajo se apoya también la Agencia Valenciana de Turismo.

Las inspecciones comenzaron en el 2012, y hasta el 2015 un 38 % de las viviendas visitadas eran irregulares o “clandestinas” según terminología de Turismo, así lo informó el Director de la Agencia Tributaria, Santiago Menéndez. Sin embargo, la inspección tiene numerosos problemas e inconvenientes: Nombres y DNIs falsos, los que reconocen ser arrendatarios y luego mandan una carta a la Agencia Tributaria diciendo que son amigos o familiares (alentados por los dueños). Mientras que los inspectores de Turismo van con la policía local, los de hacienda van sólos, por lo que han tenido que pedir ayuda a la policía en más de una ocasión

Batalla planteada por los hoteles.

Según Hacienda, de lo que se trata es de evitar la competencia desleal con alojamientos turísticos y hoteles para que comiencen a declarar, viendo que cualquier día pueden ser objeto de una inspección. En la Comunidad Valenciana, se han inscrito, desde que comenzó la campaña de Turismo, más de 40.000 apartamentos con un total de 200.000 plazas.

La oferta de pisos por semanas o quincenas ha crecido de una manera exponencial con internet, así lo vemos en páginas de reserva on-line como Air-bnb , HomeAway, Niumba o TripAdvisor. Todo esto ha hecho que los hoteles desenfundaran sus sables y atacaran a los apartamentos de la Comunidad Valenciana señalando que eran un nido de fraude y han reclamado a la Administración mano dura.

Cada comunidad autónoma, tiene un decreto de turismo diferente y también algunos ayuntamientos, aunque en el fondo son todos muy parecidos. En Valencia, Aragón y Cataluña permiten el alquiler pero obligan a registrarse (y ahora en Andalucía), otras solo lo permiten si el piso no está en primera línea de playa (Canarias) o si se trata de casas individuales y no pisos en edificios de vecinos (Baleares).

Zahara fue visitada por inspectores de Hacienda el verano pasado

A nuestra página nos llaman y mandan Emails numeroso arrendatarios. Buscan vivienda, consultan y preguntan, en general, por cualquier cosa. Dos arrendatarios de la Urbanización Aretusa Luz y otro de una casa en el centro del pueblo, nos comentaron que en Agosto llamaron a su puerta un Sr. bien arreglado con una carpeta bajo el brazo y que les preguntó “¿Es Ud. el propietario o está de alquiler?”, esta Sra. sospechó y le contestó que “era una amiga de la dueña”. Siguió preguntando…pero, molesta, le dijo que iba a llamar a su marido y que se fuera. Ahí acabó todo. Seguramente, más de un propietario ni se haya enterado de esta “visita”, pero efectivamente dos inspectores estuvieron en el pueblo tomando datos. Estos datos los pretenden contrastar con los Registros de Turismo. Así nos lo ha confirmado fuentes de la Consejería de Turismo. Sin embargo es difícil contrastar estas visitas por el sigilo con que se realizan.

Fuentes: Agencia Efe, EL PAIS, el Digital.
Redacción: José Gomez Martínez (http://www.zaharadirect.com)

 

Agencias de viajes “delicatessen” frente a las agencias “on-line”

Si, el título lo dice todo, es el canto al ingenio de aquellas agencias con presencia física y que han hecho una apuesta por un tipo de “turismo diferente” ante la crisis. En estos últimos años hemos visto como la mayoría de agencias con locales comerciales han ido desapareciendo ante el aumento espectacular de compra de billetes de avión, noches de hotel y paquetes completos por internet. Según la asociación de franquicias, las “agencias de calle” ha caído un 30 % entre el 2008 y el 2014.
El público de estas agencias se ha ido a portales turísticos de internet como e-Dreams, Booking y otros. El turismo internacional recurre hoy en un 56 % a internet para preparar sus vacaciones o viajes. Ante este temporal, las agencias físicas han ido recurriendo, cada vez más, a un turismo especializado. Se han ido especializando en un turismo para solteros, padres con hijos, gays, mujeres solas, balnearios, turismo de lujo…

Ya sabemos que la formula sol y playa de Zahara de los Atunes y otros lugares de costa y escapadas de fin de semana son la estrella del sector turístico. Pero la tendencia al turismo especializado se ha puesto de moda en mercados como EEUU, Rusia, China y Japón. Gracias a esto se han creado hasta agencias especializadas por sectores, así la Agencia Chueca Travel triunfa con el turismo gay, Kananga con el turismo de aventura, en viajes con niños Travelboys …. etc, etc..

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Los grandes operadores no se apuntan a este carro porque se trata de grupos reducidos. Así el turismo de lujo es uno de los sectores más limitados, ya que se suele tratar de personas que quieren ir a sitios exclusivos y vivir experiencias inolvidables, a él se dedica la agencia High Class. También ha ido creciendo el turismo de mujeres solas, muy típico en EEUU. Las agencias deben atender los intereses de mujeres, muy diferentes a los de los hombres que suelen tener una gran formación cultural, buscan interactuar y relaciones de amistad con el país que visitan.

Los viajes de aventura no son tan novedosos, ya que se empezaron a comercializar en los 90, este tipo de turismo incluye excursiones a sitios de difícil acceso para practicar barranquismo, montañismo, excursiones agotadoras….donde la preparación física del turista lo es todo. Máxime si tenemos en cuenta que los destinos son increíbles: escalada al Everest, visitas a zonas árticas, navegar en kayak por el Amazonas…El turismo gay está en ascensión, mueve cerca de 195.000 millones de dólares al año, son clientes con una media profesional alta y un gran poder adquisitivo, por eso, demandan una atención muy personalizada y exclusiva que no pueden cubrir las agencias online. Buscan alojamientos que se salen de las grandes cadenas y que buscan el encanto de lo exclusivo. Para ellos ya se han creado también agencias especializadas. Los viajes de grupo para grandes acontecimientos religiosos también tienen sus agencias especializadas como Engroup, no se pueden organizar por internet debido a la complejidad de preparar tantos detalles para grupos de hasta 150 personas.
La diferencia con internet y el resto de agencias normales es el precio, la atención personalizada se paga, pero eso es lo que quiere este “turista gourmet”. Por eso el margen de beneficios que obtienen estas agencias es del 3% sobre las agencias normales. El hecho es que las agencia físicas normales siguen en descenso, mientras que las “especializadas” suben como la espuma en España, que va con retraso respecto a países como Francia, Alemania, Italia e Inglaterra.
Y es que, hoy en día, los negocios que triunfan son los que tienen un toque diferencial.

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Artículo de José Gómez Martínez
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BANKIA se sanea con la venta de 4.700 viviendas, alguna en venta en Zahara de los Atunes

Bankia en un acuerdo con fondos anglosajones ha decidido sanear su balance con la salida de activos inmobiliarios no estratégicos. Para ello ha puesto a la  venta unas 4.700 viviendas con descuentos que van del 40 al 45 %. Se trata de viviendas de segunda mano en grandes ciudades, pequeñas localidades y algunas viviendas de costa, alguna de las cuales se encuentran en Zahara de los Atunes (aunque según últimas noticias, ya han sido compradas).

Se podrán adquirir directamente en cualquiera de sus oficinas o en su página web donde aparecen las instrucciones para gestionar la compra. La mayor oferta se encuentra en Cataluña, por lo que respecta a Andalucía la cantidad es pequeña sólo 700. Evidentemente la entidad ofrece financiación por la compra de las mismas con préstamos hipotecarios muy competitivos.
Todo esto se enmarca en acuerdos cerrados por la entidad para la venta de créditos vinculados al sector inmobiliario por un valor de 1.250 millones de euros. De los cuales unos 1.000 son fundamentalmente hipotecas, este proyecto se llama Wind y está asesorado por Baker & Mac.

Con este tipo de operaciones Bankia ha conseguido en el primer semestre reducir los activos basura en 1.200 millones y acumula ya una bajada de estos activos de 4.800 millones de euros desde finales del 2013. Con todo este tipo de operaciones Bankia está consiguiendo avanzar en  el seguimiento de plan estratégico.

Artículo de José Gómez Martínez
Zaharadirect.com

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Vuelven con fuerza las inmobiliarias a Zahara de los Atunes y al territorio nacional.

En los últimos años de la crisis no se veían en Zahara de los Atunes gran cantidad de inmobiliarias. Sin embargo ahora, de golpe y porrazo, aparecen aquí y allá pequeños locales con la intención de dedicarse a la intermediación inmobiliaria. En cualquier local es posible, después de años vacío, la apertura de una inmobiliaria en lugar de una “tienda de oro” o un bar.  A nivel nacional aumentan las “franquicias inmobiliarias”. Ahora se venden más casas, pero ¿es necesario tantas agencias inmobiliarias?, algún propietario de agencia recalca que sí, debido a que hay muchos clientes que no se decidían a la compra ante la gran oferta de viviendas y que la apertura de nuevas inmobiliarias los ha decidido. El mayor número de inmobiliarias se han abierto en Madrid, Sevilla, Huelva, Córdoba, Castellón y Valencia. Sin embargo la tónica de los “locales” ha ido desapareciendo a favor de las oficinas “virtuales”, baste un apunte, en 2004 en Zahara de los Atunes sólo un 5% de las inmobiliarias tenía web y hoy en día el 95 % la tiene. Mantienen local y “web”. Sin embargo a nivel nacional, cada vez, se opta más por no tener los costes de un local a pie de calle con los costes que implica, prefieren una “oficina virtual”, donde se le da servicio al cliente las 24 h al día y todo por internet. Y es que un local puede tener un coste de 30.000 a 40.000 € anuales, este coste se evita con la “oficina virtual”.

La subida de las agencias es una realidad

Estos modelos no son originales, provienen de EEUU, donde las “inmobiliarias virtuales” cobran un precio fijo por gestión, a diferencia de los porcentajes tradicionales de las inmobiliarias clásicas. Así, el propietario de In Real Estate señala: “que esta es la futura tendencia, no sólo en el mercado inmobiliario sino en el global. El público demanda “vuelos low cost”, “viajes low cost” y ahora “inmuebles low cost”. Por lo tanto aprovechamos internet para reducir costes y enfocar servicios más baratos”. En este sentido se han creado firmas inmobiliarias imitando los modelos de Australia o Canada. El sistema funciona así, se crea una cadena de agentes inmobiliarios que trabajan en zonas específicas. Trabajan desde sus propios domicilios, contando con una gran bolsa de inmuebles del grupo para venta y alquiler. Realizan el mismo trabajo que un agente inmobiliario clásico pero por “internet”. Es el caso de MA Sales que cuenta ya con más de 80 oficinas repartidas por Andalucia, Madrid, Cataluña y las islas. Esto ha  hecho que muchos “viejos inmobiliarios” se interesen por este nuevo modelo, las consultas al citado grupo han pasado de 50 al mes hasta las 100 personas, buscan un modelo barato, de baja inversión y con el respaldo de un gran grupo. Esta estabilidad que empieza a aparecer en la compraventa señala el repunte del sector inmobiliario. Esto también atrae a no profesionales, sin preparación, que con una simple preparación comercial “colocan un piso”, esto ocurrió en la época del boom, provocando distorsión en los precios y algunas confusiones en la oferta. Sin embargo desde el ámbito profesional se aboga por un sistema cada vez más profesional, con seguros para los agentes y con un sistema arbitral de consumo. Todo esto  está  consiguiendo que el futuro inmobiliario sea “virtual”

 

Artículo de José Gómez Martínez
Zaharadirect.com

Inmobiliarias en crecimiento en Zahara de los Atunes

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El alquiler de apartamentos en Zahara de los Atunes se dispara en internet

Crece y crece el globo en la red. Desde que hace más de diez años empezamos en Zahara de los Atunes ocupando el espacio que nadie ocupaba, no sólo zaharadirect.com sino un gran número de firmas online han entrado en este mercado de alquiler de corta duración. Aumentan las webs de “multinacionales del sector” y el número de usuarios que usan 2 o más webs para su alquiler, buscando una seguridad. En el resto de España los hoteles se quejan de competencia desleal de este tipo de alquileres, protestan, entre otras cosas de la falta de pago de impuestos, sin embargo, esto no pasa con los hoteles en Zahara de los Atunes que en vacaciones siempre están llenos, en gran medida porque son muy pocos. A tal punto ha llegado el enfrentamiento entre webs estacionales y la Generalitat, que ésta  ha colocado una multa de 25.000 € a la web americana Airbnb. En España el número de viviendas dedicadas al alquiler turístico es de 140.000 , unas 30.000 familias viven de ellas. En Zahara delos Atunes las estimaciones rondan las 3.500 viviendas dedicadas a estos menesteres y en aumento en función de la creación de nuevas viviendas en un futuro campo de golf, donde lo de menos evidentemente es el campo de golf.
Los modelos de implementación del negocio de alquiler, dependen de la web. La mayoría usa la técnica de cobrar un porcentaje sobre reserva hecha (Homeaway, booking, Airbnb, .…), que suele estar en torno al 3% de la reserva. Si el propietario decide no pagar esas cantidades en reservas, el cobro de una cuota fija anual es la alternativa, que al ser tan elevada, la hace inviable para el particular. Otras webs son totalmente gratuitas, se financian con anuncios, el volumen de apartamentos que tienen es elevadísimo y con poca información de reservas, lo cuál las convierte en un suplicio para el  arrendatario que busca un alquiler rápido. Luego se encuentran las webs, entre las que se incluye zaharadirect, que se financian con una modesta cuota anual (que algunas veces no llega ni para cubrir gastos), claro que esas son web locales y no cuentan con los grandes recursos de “las multinacionales del sector”.
La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos ha delegado a las Comunidades autónomas el control sobre el alquiler vacacional a través de estas webs. Sin embargo el resultado de dicha regulación ha sido un caos. Madrid, por ejemplo, ha regulado los apartamentos turísticos de menos de 6 días. El famoso problema de “la no tributación de los alquileres vacacionales en Zahara de los Atunes” y otras ciudades vacacionales es anterior a la aparición de las páginas web de alquiler de apartamentos. Según el Consejo General de Economistas: Los dueños deberían restar del alquiler de sus apartamentos en internet el pago de comisiones, reservas .. por anuncio y tributar por el resultado neto. Los portales web no tienen ninguna responsabilidad si sus anunciantes no declaran.  El sector va viento en popa, y aunque en Zahara no se prodigan los extranjeros, baste los estudios de operadores turísticos internacionales con respecto a los países emergentes para ver el futuro mercado así en el año 2024 los viajeros chinos (a nivel internacional)  serán del 23 % hasta ponerse en 210 millones, colocándose los primeros y superando a los americanos. Seguirán los rusos, brasileños, indios y turcos. Este potencial mercado hará que el volumen de web dedicadas al alquiler vacacional aumente exponencialmente debido a la propensión de este tipo de viajeros internacionales a dormir en alojamientos no tradicionales. En el mismo sentido debemos decir con nuestro querido turismo nacional (Madrid, Pais Vasco, Navarra, Extremadura,..) que prefiere el alquiler de apartamentos en Zahara de los Atunes, sintiéndose en el aumento de un 5 % año tras año en Zahara de los Atunes

 

 

Artículo de José Gómez Martínez
Zaharadirect.com

 

Alquiler de apartamentos en Zahara de los Atunes a través de internet

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El comienzo de Zahara de los Atunes

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Aumento de nuevas promociones en Zahara de los Atunes

Ya empezamos a conocer que el 2013 fue el último  toque de suelo de las viviendas españolas en venta  y, en menor medida, en Zahara de los Atunes, donde este año ha seguido la caída de precios.  
Ante estas perspectivas, los constructores españoles empiezan a despertar  del  largo letargo de la crisis. Este año se ha producido un incremento de obra nueva de un 25 % con respecto al 2013, que con las que se han realizado en años anteriores, se ha alcanzado la cifra de 105.000 viviendas en construcción en todas España.
En la playa de Atlanterra, ante estas nuevas perspectivas, el grupo Q ha comenzado la promoción de sus nuevas viviendas en Zahara de los Atunes, en concreto en lo que será el nuevo  complejo del Campo de golf de Cabo de Plata de 18 hoyos, junto a la playa de Atlanterra. En este proyecto aprobado desde 2008, está previsto la construcción de 1.100 viviendas,  1,400 plazas de garaje y unas 1.400 plazas hoteleras.  El espacio reservado a las nuevas urbanizaciones se llamará “Atlanterra Golf”.
Sin embargo, esta subida no se da en la misma proporción en todo el territorio nacional. La que encabeza el ranking en la construcción de nueva vivienda  en toda España, es Madrid con un 30 %, está se da sobre todo en la zona norte de la capital, Las Tablas, Montecarmelo, Vadebebas o  Arroyo del Fresno entre otras. Todo esto lo atestigua el número de licencias concedidas por el Ayuntamiento de Madrid. Después siguen  Cataluña (4.400 unifamiliares y 7.500 pisos),  Baleares (1.350 unifamiliares y  780 pisos) y la Comunidad valenciana (3.000 unifamiliares y 4.550 pisos).

Por lo que respecta a la Costa, se ha detectado un aumento de los compradores extranjeros (sobre todo escandinavos y rusos). La Costa Catalana con un 60 % de hipotecas suscritas y la Costa Valenciana con un 40 % han sido el objeto del deseo de  estos compradores foráneos. También se ha detectado un aumento significativo de la compra de vivienda al contado (dinero que está aflorando en ladrillo, ante las nuevas perspectivas fiscales del 2015-endurecimiento del fraude fiscal con subida de sanciones-). De estas casas de playa, la mitad de las que se compran son de nueva construcción y la otra mitad usada. Si hubiera que hacer un ranking, por orden de compradores de fuera,  estaría copado por Suecia, Rusia,  Noruega y Bélgica. Los primeros que llegaron ingleses y alemanes han decaído en estos últimos tiempos. Por lo que respecta a la Costa mediterránea, se produce un aumento de las nuevas promociones, aunque no uniforme, dependiendo de la provincia (las ofertas en la costa malagueña son tentadoras, ya que se encuentran apartamentos desde los 25.000 €) En las costas murcianas y andaluzas, la construcción de nuevas viviendas no se decide a arrancar. Por lo que respecta, a nuestra querida Costa de la Luz, Cádiz y Huelva. En Huelva están en venta nuevas cinco promociones (en la zona de Isla Canela). En Cádiz la que se lleva la palma es Costa Ballena (Rota) donde se venden varias urbanizaciones nuevas, después Cádiz capital, Puerto de Santa María, Chiclana de la Frontera y por último Zahara de los Atunes con la atracción del nuevo campo de golf. La media de precios en pisos y apartamentos de 1 a 3 dormitorios parte de los 100.000 € en la provincia.

 Artículo de José Gómez Martínez
Zaharadirect.com

Promociones  en venta en  Zahara de los Atunes  (Copiar y pegar)

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¿Una Locura ? Zahara De Los Atunes

Él crecimiento de la economía española en el año 2014

La economía  española crece un 1,5 % en el 2014 (Los “brotes verdes”)

Por fín, parece que los ansiados “brotes verdes” cantados por el pasado Gobierno Socialista, han surgido. En efecto, según el INE (Instituto Nacional de Estadística) con este trimestre , son 6 trimestres  seguidos muy positivos. El crecimiento trimestral se situó en un 0,6 % y el anual en un 1,5%.

Estos números evidencian que la Economía española despierta del letargo de la crisis. Y esto a pesar que las exportaciones se han reducido con respecto a los años anteriores, como siempre,  nos apoyamos en nuestro consumo interno. Así, siguiendo con los estudios del  INE, el gasto en consumo final ha experimentado una subida anual mayor en éste último trimestre que en el trimestre anterior.
 

Lo que tanto nos preocupaba, es decir, el consumo particular y de los hogares españoles crece al 2,5 anual. Estos consumos se dan más en bienes y servicios de consumo  general , que en el  de bienes duraderos (con un desembolso mayor), aunque también se hayan incrementado.

El empleo, sólo en término de trabajo a tiempo completo, experimentó una subida anual cercana al 1,3 %., seis décimas más que el año anterior. Esto supone un incremento de empleo neto de 225.000 puestos de trabajo, a tiempo completo repito, en un año.  Sin embargo, los salarios siguieron cayendo, la remuneración media anual de un trabajador bajo al 0,1%. Esto no sucedía desde el 2011.

En cuanto a la construcción nos atañe,  destaca su favorable evolución con la mejora de la inversión en activos (la tasa anual fue de ocho décimas, pasando del -2,1% al -1,2%).  Consecuencia directa de la inversión en inmuebles residenciales y no residenciales.  Desde el inicio de la crisis, allá por el año 2007, no se daba una tasa tan baja.

A estos factores que determinan el crecimiento de nuestra economía debemos añadir los datos del IPC de noviembre con respecto a octubre, que ha caído en 3 décimas (de -0,1 % al -0,4 %) Este descenso se debe a la bajada de la gasolina y de la electricidad. Esta caída de la inflación, nos hace preguntarnos otra vez, si estamos  o no en una deflación.

Fuentes  económicas señalan que esto no se producirá debido al crecimiento económico y a la mejoría del consumo trimestre a trimestre. El IIEE (El Instituto de Estudios Económicos) señala que la inflación se mantendrá en niveles bajos debido a la bajada de precios, salarios y pensiones. El  fantasma de la deflación desaparecerá cuando se recupere la competitividad.

Artículo de José Gómez Martínez
Zaharadirect.com

Economia en Zahara de los Atunes y nacional (Copiar y pegar)

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Los inversores  “BUITRES”  a  la  compra de inmuebles nacionales y en Zahara de los Atunes

El boom de las viviendas españolas y apartamentos de playa ha sido la tónica entre los inversores extranjeros  durante el pasado 2013 y en los 9 primeros meses de este 2014 que se nos va (sobre todo,  los mal llamados fondos oportunistas o “buitres”).  En efecto nuestro ladrillo de ser “el zombie” del mercado inmobiliario, ha pasado a ser el objeto del deseo de numerosas  empresas y bancos extranjeros.  Los datos  de este 2014 así lo evidencian, 7.350 millones invertidos en activos no residenciales (centros comerciales, hoteles, locales comerciales, apartamentos de playa,  suelo industrial…).  De esta cantidad,  un 62 % corresponde a la compra de estos inmuebles por  dinero venido de fuera.  A esto ha colaborado en gran medida las famosas SOCIMIS (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria), a grandes rasgos son sociedades dedicadas a la compra de inmuebles como inversión para su arrendamiento, apoyadas por capital extranjero (Basadas en las Real Estate Investment Trust).

La mayoría de los estudiosos del sector creen que los extranjeros han decidido invertir, no sólo porque tengamos activos baratos, más baratos que por ejemplo ingleses y alemanes, sino porque, con los más recientes estudios del BCE (Banco Central Europeo) favorables a la economía española, han pensado que la recuperación nacional  y con ella de los inmuebles de la costa ha comenzado. Evidentemente el crecimiento es lento todavía, pero a un ritmo cada vez más constante.  Grandes  inversores extranjeros como JP Morgan y King Street  ( y alguno más) han tenido un efecto  llamada sobre el resto de inversores de fuera, ya que , como norma general, nunca se equivocan con sus inversiones en el mercado inmobiliario. En la Costa son de destacar las inversiones de grupos como Consorcio Brasileño con la compra de Vialia Málaga y Fawaz Al Hokair con la compra de Alanda en Marbella.  En la costa gaditana destacan en la compra de residenciales de playa para su alquiler y algunos hoteles por los grupos Blakstone, Frasers Centrepoint y MO Dússeldorf Imm.

Los inmuebles y activos más solicitados son por este orden: Oficinas, (Madrid y Barcelona), locales comerciales, hoteles , campos de golf junto con apartamentos vacacionales en la costa y por último suelo para polígonos industriales. Al principio la mayoría de estas compañías apostaban por oficinas y locales comerciales, sin embargo, su intuición les ha dirigido hacia campos de golf (como el famoso campo de golf de Zahara de los Atunes) y viviendas y apartamentos de vacaciones.

En este sentido son de destacar la compra de espacios hoteleros en Cádiz capital, edificios de estudios y apartamentos repartidos por  el Puerto de Santa María, Jerez y Chiclana. La compra de suelo  en la costa como inversión se ha realizado en sitios como Santi Petri y  Conil .
En Zahara de los Atunes, el grupo alemán Mo Düsseeldorf  Imm (propietario de la cadena hotelera Motel One), con participación en SOCIMIS españolas,  ha realizado inversiones  en Barcelona con la  compra de 7000 m2 de oficinas y en Cádiz (Zahara) con la compra  de suelo en  cabo de Plata y  aledaños de la playa de Atlanterra.  

Este tipo de inversores extranjeros ya llegaron en el 2012 y 2013, son los llamados “buitres” u oportunistas. Inversores dispuestos a asumir un riesgo elevadísimo a cambio de conseguir rentabilidades astronómicas en un corto periodo de tiempo.  Normalmente compran activos con problemas, y por consiguiente más baratos. En este último año, han adoptado la modalidad de, a la compra de inmuebles con problemas o carteras con deudas, intentan añadir un “valor añadido al inmueble” ,  los compran de saldo, con importantes descuentos y los rehabilitan y venden o, simplemente,  los ponen en alquiler.

En definitiva parece que las expectativas para el sector inmobiliario son muy positivas. En una reciente encuesta,  realizada  por la consultora inmobiliaria de alto standing Engel & Völkers  entre los inversores extranjeros, España aparece como el favorito en Europa para la inversión, destronando al Reino Unido de la primera posición. Sin embargo, este tipo de inversores comenzaran a desaparecer durante la segunda mitad del año 2015 y primeros meses del 2016 Para esas fechas se espera que el  sector inmobiliario español esté más asentado y  el inmueble ibérico deje de ser  un “chollo” para estos “buitres oportunistas”.

 

Artículo de José Gómez Martínez
Zaharadirect.com

Alquilar en Zahara de los Atunes  (Copiar y pegar)

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El arrendador en Zahara de los Atunes contra viento y marea

Para el dueño de una vivienda cada vez es mas difícil su alquiler. En efecto, en el 2015 soplan vientos desfavorables con la desaparición de muchas deducciones fiscales para los arrendadores.
Esto entra un poco en contradicción con la pequeña subida del alquiler frente a la propiedad hoy en día en España.  Aunque estamos desfasados con respecto a lo que se venía haciendo en Europa desde hace 40 años, y es que, la mayoría de los europeos prefieren alquilar a ser propietarios.

Según el Banco de España en esta crisis mientras que el porcentaje de casas en propiedad ha descendido  progresivamente desde el 2007, el alquiler ha experimentado una subida cercana  al 40 %. Esto es debido a que hay una gran oferta de casas y que las rentas de alquiler han caído en picado. El arrendador se ha visto obligado a no exigir tanto como antes, esto es,  nómina, algunos meses de fianza, contrato de trabajo…y por supuesto, puntualidad en el pago, siempre decían : “…no más allá del 5 de cada mes”.

En las viviendas de playa, como es el caso de Zahara de los Atunes,  zaharadirect.com ha venido constatando desde el 2008 hasta aquí, como,  efectivamente el propietario ha bajado el listón para alquilar: exigencia de una cantidad más pequeña de reserva-fianza, menos control en cantidad de inquilinos, “echar la vista a un lado” en el tipo de personas que le entran (antes impensable),  transigir en horas intempestivas de llegada, tolerar mascotas, antes prohibidas,  reducción de precios ante la feroz competitividad en internet…etc, etc…

En cuanto a la vivienda residencial, el actual casero está hoy más dispuesto a negociar. Tiene una mayor conciencia social con respecto a la situación económica actual, son más generosos y no acuden al procedimiento de desahucio con tanta rapidez como antes. Prefieren negociar la posibilidad de fraccionar el pago o condonar parte de las rentas pendientes, siempre que el inquilino moroso abandone su casa.

Debido a la  caída de precios en el alquiler estos últimos años, en Zahara de los Atunes los propietarios han ajustado a la baja sus precios, sobre todo en las quincenas de menos demanda como junio, septiembre y primera de Julio. Los propietarios prefieren rebajar los precios de esas quincenas, antes que tener los apartamentos vacíos. Máxime si tenemos en cuenta los últimos informes del Instituto Nacional de Estadística que nos señalan una caída en las rentas de alquiler desde mayor del 2007. ¿Qué significa esto?  Sencillo, que el arrendatario paga lo mismo hoy que el año pasado. Sin embargo esta tendencia parece que se está rompiendo en este último año con pequeños repuntes. La rentabilidad del alquiler está subiendo hasta un 6 %.

En Zahara de los Atunes son muchos  los  propietarios  que cada año, y gracias a Zaharadirect.com, alquilan a los mismos inquilinos. Llevamos 11 años en Zahara, y esto ha hecho que la confianza depositada en ellos por estos arrendadores se haya consolidado (más de 1.000 visitas al mes teclean  directamente zaharadirect a nivel nacional. Ya estamos asentados como marca).  Pues bien, los propietarios quieren atar en corto a estos clientes de toda la vida y no tientan a la suerte; les ofrecen rebajas en el alquiler y todo tipo de comodidades.

A nivel nacional han sido muchos los propietarios que tenían cerrados sus viviendas o las usaban sólo en vacaciones  y que han decidido alquilarlas para complementar la sufrida economía familiar.

Esto es debido fundamentalmente a  la Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler  y de la Eficiencia Energética de los Edificios de 2013, que ha modificado la Ley de Arrendamiento Urbanos /LAU) y la de Enjuiciamiento Civil (LEC), que ha conseguido una mayor rapidez en los desahucios, pasando de un desalojo para los inquilinos morosos superlento  de más de un año a otro más rápido de 2 o 3 meses. Ya en los juzgados,  basta con presentar una demanda con fecha de lanzamiento del moroso, y se fija por estos una fecha para ello, sin más trámites.

Esto unido a  la facilidad para alquilar por internet (como es el caso de nuestra página), se evitan trámites engorrosos con intermediarios, evitando el coste de la inmobiliaria que incrementa el alquiler entre propietario e inquilino.
Por ejemplo,  para los alquileres en Zahara de los Atunes, se cierra el arrendamiento por cuenta de ambos, con un contrato verbal (ya está permitido), aunque lo recomendable, con las nuevas tecnologías,  es hacerlo vía Email y quedarse con copia. En dicho Email se redactaría un pequeño contrato con los datos de ambas partes y con el precio fijado. Interesa anexionar un documento con fotografías del estado del mobiliario.
 A nivel general de las modificaciones que se introducen por la nueva  ley:

-Muchos de los impagos, se están solucionando de forma extrajudicial.  Arbitraje.
-Se prohíben las cláusulas abusivas por parte de los caseros, siendo nulas de pleno derecho. Por ejemplo:
Imposición de fianzas desproporcionadas,  imputar los costes de alta de los suministro de luz y agua (no su gasto, evidentemente), cargar las reparaciones a los arrendatarios, las cuotas extras de la comunidad para reparaciones del edificio, el entrar en la vivienda cada cierto tiempo (exclusivamente cuando se requiere al propietario para alguna obra)e intentos de no devolver la fianza basándose en daños de difícil justificación (de ahí la importancia de un inventario con fotos al comienzo), entre otras.
A pesar de que muchas deducciones fiscales desaparezcan para el próximo 2015, el alquiler comienza un despegue que ya aparece imparable.

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 Zahara de los Atunes apartamentos  (Copiar y pegar)

Artículo de José Gómez Martínez
Zaharadirect.com

El sueño del 100 % de las hipotecas en Zahara de los Atunes

Muchas  jóvenes  parejas , que acuden  a Zaharadirect.com para que les aconsejemos en la compra de su primer apartamento en Zahara de los Atunes, acuden con las manos vacías. Ellos no tienen ahorros, sin embargo están interesadísimos en la compra de ese “apartamento monísimo” que acaban de ver de uno de nuestros propietarios. Precio tentador y ganas de comprar no faltan, entonces ¿Qué ocurre para este perfil de compradores sin ahorros previos?

El problema mayor con el que se enfrentan es que es casi imposible que le concedan una hipoteca por el 100 % del valor de compra de la vivienda. En efecto, la época dorada del 100 % para conceder hipotecas a mansalva a tasaciones astronómicas ha pasado en Zahara de los Atunes. Bancos como el BBVA, ING Direct, La Caixa…ya solo conceden el  80 % del valor de tasación del   inmueble ,  de su valor de mercado o toman el menor de estos dos últimos.  Es decir, esta vez, a diferencia de lo que ocurría en el pasado no se atan las manos. El aumento del número de morosos hipotecarios y embargos hace que desconfíen de la concesión a cualquier precio.
Sin embargo, en toda regla hay una excepción, la mayor parte de las entidades financieras si entran a la concesión del  100 % en determinados casos, y pasamos a citar algunos de ellos:

-Se les suele conceder a “clientes especiales”, con fuertes  vinculaciones con su banco,  que tienen una buena nómina o una gran cantidad de dinero depositada, entre otras condiciones.

-A todos aquellos que tienen algún tipo de aval o garantía importante. ¿Cuáles son estas garantías?.. Pues por ejemplo, tener un “patrimonio inmobiliario” medianamente importante o un “patrimonio  financiero” que se pueda liquidar rápidamente (acciones, letras, fondos de inversión..).

-Personas que tienen el aval de sus familiares directos, por ejemplo, padres con el 100 % de su vivienda pagada, familiares que les respaldan con una nómina  fija .

-Personas con una gran estabilidad laboral (máxime en estos tiempos de crisis). Pequeños y medianos empresarios de éxito en su sector, altos funcionarios y hasta cargos políticos.

Sin embargo, para el resto de mortales, las puertas del cielo de las hipotecas 100 % están cerradas.

Del total de compradores de viviendas en Zahara de los Atunes que llega a zaharadirect.com, un 20 % tiene un perfil bajo de compra, no cuentan ni con estabilidad laboral ni con ingresos suficientes, tampoco un patrimonio que les respalde. Le recomendamos que no se embarquen en ninguna compra que les puede llevar directamente al embargo.
Otro 25 % tiene un perfil medio, es decir tienen una buena nómina o aportan avales. A estos clientes si se les puede vender en Zahara, porque pueden conseguir una financiación a su medida entre los distintos bancos. Los problemas surgen cuando ese 20 % de los que no tienen dinero para comprar, deciden seguir adelante, a pesar de nuestros consejos. Muchos recurren a esas entidades financieras que proliferan hoy en día en internet y Televisión que publicitan una financiación del 100 %.
Lo que estos no saben es que, verdaderamente no son  asesores ó intermediarios financieros, sino lo que en el “argot” bancario se llaman “conseguidores”.  El “truco” de estos asesores financieros, si es que se les puede llamar así,  es ofrecer, como los bancos, el 80 % del valor de tasación, elevando el valor de mercado. El resto hasta el 100 %, suelen cubrirlo con préstamos  personales , cuyos intereses son más elevados y que incluyen en el global de su oferta. Como la hipoteca no la conceden ellos sino un banco con el que trabajan, días antes formalizan un préstamo personal por ese 20 % restante. De esta manera ya está creado su producto estrella “la hipoteca 100 % de…..” (a  rellenar por el  conseguidor  de turno). Con esto evitan que el cliente compruebe de donde sale todo el dinero y  también los posibles controles de los registros correspondientes. Luego a la firma en Notaría suelen llevarse una buena comisión en efectivo de acuerdo con la entidad financiera con la que “colaboren”

Por lo tanto y ante  el actual panorama, Zaharadirect.com recomienda a esos futuros compradores en Zahara de los Atunes que no acudan a “las sirenas financieras de internet o TV” y que acudan a una entidad financiera que les ofrezca una financiación adecuada.

 

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Ventas  en Zahara de los Atunes  (Copiar y pegar)

Artículo de José Anguita Cruz
Zaharadirect.com

 

VENDER AHORA O EN EL 2015 EN ZAHARA DE LOS ATUNES

26 de Noviembre de 2014

¿Vendo ahora mi apartamento en Zahara de los Atunes o espero al 2015?

Muchos de nosotros nos hemos preguntado, sobre todo los que quieren vender su inversión en Zahara de los Atunes, cuando era el momento oportuno. En unos casos por la caída de rentabilidad de los apartamentos y en otros por la falta de compradores, nunca vemos el momento de vender.
Además viene “Hacienda con las rebajas” y es que cuando vendemos nuestro apartamento en Zahara de los Atunes, por ejemplo, obtenemos un beneficio del cuál Hacienda quiere su parte, fácil de entender. Además el Gobierno ha aprobado un nuevo proyecto de Reforma Fiscal que nos embarulla bastante. Porque ¿cómo nos afectarán esos nuevos cambios en los impuestos de cara a la venta de nuestra vivienda? ¿Debemos esperar a finales de este años, 2015 o quizás 2016…?
Intentaré explicar lo más claro posible la futura situación en cuanto a nuestras propiedades en Zahara de los Atunes de cara al fisco:
El momento para la venta debe depender fundamentalmente de dos cosas:
Primero, año de compra de la vivienda y segundo, que pensamos hacer con el dinero obtenido en la misma. De cara a Hacienda si el importe que obtenemos por la venta lo volvemos a reinvertir en la compra de la vivienda habitual y en un periodo inferior a 2 años, NO existe obligación de tributar por dicho beneficio. Por lo tanto, nos daría igual cuando vender. En cuanto al año, nada que hablar, ya que el precio de la vivienda en Zahara de los Atunes esta  casi al mismo que tenía en el año 2002 y 2003 (precios de promoción), algunos teóricos beneficios serían pérdidas.
Sin embargo como propietarios de “segunda residencia” en Zahara de los Atunes, este nuevo proyecto fiscal está pensado precisamente para nosotros como propietarios (que normalmente no la tenemos como residencia habitual). Por un lado “cuida especialmente” a aquellos propietarios  que vendan en 2015 ó 2016, rebajando la tributación del incremento patrimonial del 27% actual hasta un 24% aproximadamente, ó del mínimo establecido del 21 % al 19%. Pero por otro lado, “castiga” a los mismos propietarios  al no permitir que apliquen el “coeficiente de actualización “ del precio que pagaron por su vivienda. Es decir, corregirla al “alza”, coherentemente con los nuevos tiempos. No es lo mismo comprar en 1994 que en 2009. Esto hace que tengan un incremento de patrimonio DESORBITADO, ya que lo que por un lado le daban (reducción de porcentaje de incrementos), con esta “barbaridad” se lo quitan. Esta medida tiene su enjundia, porque en un intento de “recaudación desesperado”, se comete una de los mayores despropósitos con personas, que compraron en el pasado, con miras a una inversión segura en ladrillo.
Esta reforma deja en un brete  a los “propietarios”, complicando su ya delicada situación con sus inmuebles. Desde mi punto de vista, que es el de Zaharadirect.com , será más beneficioso vender en 2014 viviendas que se adquirieron antes de 1994 (que es la fecha fijada por el gobierno  para aplicar los coeficientes de abatimiento  que reducen las ganancia hasta Enero de 1994 en un 11,11 % anual) . En cuanto al resto el impacto será muy grande sobre el precio, ya que las tímidas ventas que se estaban realizando, pueden quedar paralizadas por esta medida. Esto puede hacer que el precio de la vivienda caiga en 2015 o simplemente quedarse, otra vez, el mercado parado.

“Magnífico incentivo” por parte del Gobierno para levantar el castigado sector inmobiliario. Para los propietarios que adquirieron su vivienda en estos últimos años de 2005 al 2008 (compraron barato) y que la vendan ahora con beneficios, tributarán menos en el 2015, que si lo hacen ahora.

Podemos concluir que esta medida no es beneficiosa para la ciudadanía en general, ataca al ahorro de todos los españoles con un afán claramente recaudatorio. Sobre todo lanza al abismo a los propietarios de viviendas anteriores al año 1994, que intentan su venta desesperada ahora para no verse perjudicados. La conclusión es obvia, propietarios antes de 1.994 , VENDAN AHORA (si pueden), para el resto…SRES…,OTRA VEZ , ¡ESPEREN!, con este Gobierno nunca se sabe.

 

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Apartamentos en Zahara de los Atunes  (Copiar y pegar)

Artículo de José Anguita Cruz